Skip Navigation LinksPrima pagină»Articole Specialişti Imobiliare»Vrei sa vinzi azi? 4+1 factori ce influenteaza decisiv valoa...
Iulian Niculae

Iulian Niculae

Broker Owner Victoria Consult


Vrei sa vinzi azi? 4+1 factori ce influenteaza decisiv valoarea proprietatii tale Partea I. Locatia


Pozitionarea gresita a pretului de listare este, in viziunea mea, cea mai mare gresala facuta de catre proprietarii de imobile in cadrul procesului de tranzactionare imobiliara. Zilnic intalnesc in piata aceasta problema, repetandu-se parca la infinit. Nenumaratele ore in care am stat de vorba cu vanzatorii m-au facut sa concluzionez ca aceasta abordare se datoreaza lipsei de importanta atribuite de acestia factorilor ce caracterizeaza in mod definitoriu valoarea de piata. De cele mai multe ori, cu toate ca sunt cunoscuti, proprietarii minimizeaza in mod voit importanta acestor factori in detrimentul altuia, rezultatul fiind o ciulama imobiliara, o supa de motive dreasa bine de catre stapanul imobilului insa nedigerabila de catre cumparator. Astazi discutam despre Locatia imobilului.


de Iulian Niculae la categoria Editorial


Publicat la 08.10.2011 | 2685 vizualizări | 1 comentarii


nota

9,3

3 voturi

Locatia

Americanul are o vorba” Prefer sa cumpar cea mai proasta casa de pe o strada buna decat cea mai buna casa de pe o strada proasta”

In mod evident vanzatorul stie sa faca diferenta intre diferitele zone (cartiere) ale
unui oras (cu toate ca lucrurile sunt inca discutabile) insa lucrurile se
complica atunci cand discutam de anumite parti ale aceluiasi cartier. Spre
exemplu, una este valoarea unui imobil situat in zona Domenii, intre b-dul Ion
Mihalache si Manastirea Casin si alta este valoarea unui imobil similar ca
marime, sa zicem, situat intre acelasi bulevard si Calea Grivitei. Considerand
aceeeasi vechime (blocuri construite in anii 1960) si acelasi nivel de finisare
noi, la Victoria Consult, monitorizand atent piata, am observat diferente de
pana in 12% la pretul de vanzare intre blocurile de pe Ion Mihalache catre

Piata Chibrit si cele situate pe calea Grivitei si acelasi reper.

Tot o chestiune legata de locatie o consider amplasarea diferita a doua apartamente similare in cadrul aceluiasi bloc. Am observat ca tendinta cumparatorilor ce isi pemit un buget generos este sa solicite imobile situate la etaje inferioare, pana in 3 cei mai exigenti, majoritatea oprind filtrarea la etajul 5, hai, maxim 6. Diferentele pot depasi, uneori, 10%, mai ales in concurenta dintre etajele1-3 si ultimul nivel. Asta cel putin in zonele rezidentiale. In centru insa un etaj inalt se vinde bine in combinatie cu o frumoasa vedere citadina (de ex: catre Fantani sau Casa Poporului, in zona Unirii).

Vederea si orientarea proprietatii fac diferenta. Am situatii in care vanzarea unui imobil central, la un etaj mic dar cu vedere fata, catre un bulevard zgomotos si plin de praf decurge anevoios. Din 5 clienti calificati ce au vazut proprietatea 4 ar fi achizitionat apartamentul, daca era situat in acelasi bloc, acelasi etaj dar cu vedere spate. In privinta orientarii cardinale...hm... port mereu in geanta o busola :) 

Pozitia apartametului pe palier poate sa faca diferenta. Daca esti usa in usa cu liftul
sau cu ghena...te costa la buzunar. Un cumparator trebuie sa faca un compromis,
pentru a alege aici, deobicei pentru un mic avantaj financiar. Daca ai doi sau
trei pereti la exterior, neizolati, te poti astepta sa primesti mai putin decat
vecinul de pe mijloc sau, in cel mai fericit caz, vinzi mai greu decat el. In

mod cert insa vinzi dupa ce a instrainat el, daca tii la pret.

Atunci cand vorbim despre o proprietate “pe pamant” 200 m mai incolo se pot cuantifica in zeci de mii de euro in minus pentru proprietatea situata in proximitatea caii ferate, de exemplu. Vecinii recalcitranti iti pot aduce multe batai de cap, acestia fiind mult mai vizibili in caul proprietatilor tip case-vile decat cei de la bloc. 

Alegerea unui teren pentru a construi pe el nu este o decizie usoara, locatia fiind unfactor cheie, neatins nici macar de reglementarile urbanistice. Chiar daca nu

este o chestie de locatie natura solului sau riscul de inundatii iti pot da socotelile peste cap.

Fara a avea pretentia ca am atins subiectul pe deplin va invit sa dezbateti. Asta cel putin pana la urmatorul post, cel dedicat starii imobilului. 


Gheorghe Stefan Radu Oanta ing. proiectant constructii-instalatii | 11 noiembrie 2011 20:49

…Si inca mai putem aduce in discutie cateva completari legate de "locatie”, daca abordam celalalt capitol, al "apartamentelor situate in case" sau pur si simplu al caselor,  situate mai ales in zonele aglomerate, centrale. Astfel se poate discuta despre problema existenta parcarilor auto si a disonfortului multiplu creat in acest context , a dimensiunilor spatiului de respiratie a imobilului respectiv, sau a distantelor fata de statiile mijloacelor de transport in comun, a pozitiei  fata de magazine, sau existenta spatiilor de joaca pentru copii, sau a parcurilor;  a vecinatatilor in general in care pot fi cantonate inca unele "vicii ascunse", ale locatiei. Aspectele invocate mai sus sunt categoric aflate la inventarul cu probleme si intrebari
al celui care misca lucrurile pe orice piata imobiliara:  “cumparatorul”. Acestuia trebuie sa i se acorde in primul rand atentia deplina a agentului imobiliar.
Contextual problemei consider ca pozitia agentului trebuie sa devina absolut obiectiva fata de cumparator si cat se poate de corecta fata de vanzator, acesta din urma fiind intotdeauna subiectiv si deci dispus sa denatureze situatia.
Rolul evaluatorului in astfel de situatii, devine cat se poate de evident, el putand sa aduca un oarecare echilibru pe piata imobiliara, echilibru care la ora aceasta lipseste. Remarc In  concluzie, ca tocmai absenta  acestuia pe piata imobiliara,sau abia palida, permite existenta sau chiar dezvoltarea
speculatiilor oneros incorecte, ale vanzatorului; fie el proprietar sau agent imobiliar. Dintre cumparator si  vanzator,
ultimul este sigur mai putin cinstit decat celalalt si la asta contribuie desigur si incompetenta sau amatorismul agentului imobiliar, coroborat in general cu dorinta si ambitia asigurarii unui succes, mai ales financiar, rapid. Insanatosirea pietei imobiliare se afla in opinia mea in modul in care "piata imobiliara si jucatorii ei",  vor accepta prezenta profesionalismului cat mai deplin .
Cele remarcate de catre subsemnatul in prezentarea succinta a unui punct de vedere si prea putin in forma unui comentariu, se doresc  a fi mesager al ideii necesitatii stabilirii pe piata imobiliara a "pretului corect".
P.S. Astept urmarea promisa de catre autor.


Pentru a te implica în discuţie trebuie sa intri în contul tău.

Ai cont? Intră în cont pentru a comenta. Nu ai cont? Înregistrează-te (gratuit).

Etichete articol

apartament

casa

factori

imobiliare

locatie

pret

teren

vila