Extravilanul ca "investitie"

Terenurile extravilane au fost o sursa continua de speculatii imobiliare intrucat legile fie nu erau cunoscute fie pot fi ocolite prin diverse artificii si derogari

de Marcel Lucian Popa la categoria Investiţii / Finanţare

Publicat la 09.08.2010 | 975 vizualizări | 4 comentarii

Legislatie

In conformitate cu legea 18/1991 republicata in 1998 (legea fondului funciar) este reglementata si sunt definite modurile in care pe terenurile extravilane se pot edifica constructii, ce fel de constructii sunt acceptate si modul in care un teren extravilan poate fi trecut in intravilan. Este necesar un PUG, PUZ scoaterea din circuitul agricol s.a.m.d. Legea 350/2001 si OG 27 din 27.08.2008 reglementeaza aceste lucruri si stabileste cum functioneaza urbanismul. La nivelul primariilor "serioase" aceste reglementari sunt completate cu precizari proprii si sunt importante intrucat nerespectarea acestora pot produce pagube importante si tragerea la raspundere inclusiv in penal.

Situatia existenta

Terenurile extravilane au fost o sursa continua de speculatii imobiliare intrucat legile de mai sus fie nu erau cunoscute fie pot fi ocolite prin diverse artificii si derogari. La nivelul primariilor „mici” din comunele limitrofe marilor orase s-au creat brese si astfel „baricada” a cedat. Mai mult, in spiritul vechilor „cutume” cine a dorit sa construiasca, a construit ce a dorit si cum a dorit iar ulterior au fost realizate „formele” adica documentatiile si actele de intabulare. Procesul continua intrucat chiar daca primaria nu da avize de dare in folosinta instanta poate „dispune” prin sentinta intabularea constructiei. Cate cladiri au fost demolate in ultimii 10 ani din astfel de motive?

Astfel au aparut aberatii imobiliare si piata reflecta acest lucru si dealtfel pe exista suficiente anunturi gen vand teren extravilan destinatie hotel, sau complex imobiliar rezidential iar preturile solicitate reflecta fructificarea dezvoltarii unor astfel de proiecte. O anomalie poate fi intalnita si prin faptul ca pretul extravilanului din marile orase este de multe ori mai mic decat pretul extravilanului din comunele limitrofe acestor orase iar explicatie e simpla: daca trecerea in intravilanul marilor orase este mult mai costisitoare presupune proiecte de anvergura, dureaza luni poate ani, cedarea unor suprafete pentru folosinta in scopuri specifice administratiei, in schimb in comunele limitrofe acestora, in orasele in care lipsesc investitiile trecerea in intravilan este mult mai facila si aproape orice este posibil sa se aprobe. Astfel speculatorii si investitorii imobiliari s-au orientat spre astfel de „enclave” unde lucrurile se pot "rezolva" mai usor.

Exista acum adevarate ghettouri acolo unde alta data erau terenuri agricole extravilane si unde avantul dezvoltarii imobiliare a depasit cu mult dezvoltarea infrastructurii, dar sigur despre astfel de lucruri am scris cu alt prilej.

Valorile

Nu sunt surprins ca terenurile extravilane pentru ” investitii” au valori ciudate pe piata in contextul in care accesul este de multe ori pe un drum de pamant iar costul introducerii unor utilitati in zona nu este deloc modic. De obicei aceste terenuri sunt compacte (deci nu fasii lungi si inguste si au suferit comasarea) si detin toate drepturile de proprietate mai putin folosinta –adica nu sunt lucrate. Valorile din piata imobiliara reflecta usurinta obtinerii unor avize pentru constructii iar valorile rapoartele de evaluare nu pot decat sa consemneze sumele solicitate sau platite pentru o proprietate imobiliara. Mai mult o piata imobiliara cu o educatie neconsolidata ignora sau considera surmontabile piedicile „birocratice”.

Astfel,  spre exemplu evaluarea terenurilor extravilane prin metode precum renta funciara ne indica o subevaluare sau o evaluare corecta din punct de vedere al valorii obtinute prin folosinta terenului. Metode precum alocarea, parcelarea, tehnica reziduala, extractia ar trebui sa se impiedice de legislatie existenta si sa nu poata fi aplicate decat …. in conditiile in care cel care solicita evaluarea mentioneaza ca ipoteza speciala de lucru ignorarea restrictiilor. Cert este ca informatiile din piata si tranzactiile ignora de facto reglementarile legale/urbanistice care apriori se considera ca fiind probleme ce pot fi depasite.

Exista premisele ca prin lipsa de finantare aceste intreprinderi aventuroase sa se mai rareasca, jurisdictia sa functioneze normal si astfel sa beneficiem de o piata imobiliara mai asezata si mai predictibila.