Marcel Lucian Popa expert evaluator | 23 iunie 2010 13:53

1. am citit si eu articolul din financiarul si nu am ramas surprins de lipsa de profesionalism din media noastra. In primul rand daca documentarea domnului http://www.financiarul.com/autori/130/oleg-cojocaru continea ceva mai mult profesionalism in afara de documentarea dintr-o singura sursa putea constata http://www.unnpr.ro/expertize/expertize%202010/expertiza_bucuresti_10.htm ca "grila notarului" este de fapt realizata nu de notari ci de EURO EXPERT SRL SC EXPERT EVOLUTION SRL, care puteau fi contactate si puse in situatia de asi exprima pucntul de vedere. Insa cine mai citeste continutul raportului de evaluare care contine scopul lucrarii, metodologia, domeniul utilizarii cand articolul trebuie sa vanda ziarul prin cuprinderea unei nise cat mai mari de persoane interesate.
2. Pe de alta parte aceste grile care se numesc de fapt Rapoarte de evaluare globala (mass appraissal) au la baza valoarea de piata asa dupa cum este specificata si in Codul Fiscal cat si in standardul GN13. Asta nu inseamna ca ele se confunda cu indicele imobilar si cu ata mai putin cu oferta de vanzare imobiliara, insa in mod natural ar trebui sa prezinta un "buffer" rezonabil fata de aceasta valoare, prin modelare statistica. Pe de alta parte si revenim la lucruri si mai serioase poate reusiti sa ma lamuriti si pe mine cum un notar, avocat sau o persoana cu studii juridice care se ocupa de identificarea juridica si mai putin fizica a unei proprietati sa cunoasca din actele care i se pun la dispozitie ca o casa e cu pereti portanti, structura in cadre, etc. cand in CF scrie "casa cu 3 camere din caramida" sa stabileasca din CF gradul de finisare, etc. Este necesar sa devina si constructor si evaluator?
3. Bazele de date existente atat in Olanda, Anglia, Austria, Danemarca etc de fapt sunt baza calcului unui indice imobiliar subiect pe care l-am mai dezvoltat si in alt articol, insa piata noastra imobilara mai trebuie sa se termine macar "colegiul" ca sa poata sa ajunga la exigentele si cerintele realizarii unor baze de date cu adevarat rezonabile si care vor fi doar baza de plecare pentru aceste grile.
In fapt am exprimat 3 idei care sigur se pot completa cu multe alte opinii insa raman la parerea ca titlul si continutul articolului este unul "rautacios".

Elena Popa Program Manager | 23 iunie 2010 14:15

Articolul nu se vrea "rautacios", ci realist. Si recunosc ca sursa de inspiratie nu a fost numai articolul din Financiarul, ci si discutiile pe care le-am avut cu agentii imobiliari care imi povesteau cat de absurda devine situatia cand se prezinta cu clientii in fata notarului. Pentru unii grilele notariale sunt nefavorabile, pentru alti sunt mana cereasca daca partile tranzactiei sunt de “buna credinta”.
Nu am urmarit sub nici o forma sa atac firmele care elaboreaza grilele notariale. Ci tocmai, pentru ca mi se pare ca munca lor este infernala avand in vedere infrastructura informationala de astazi, am incercat sa propun o solutie si sa fac o comparatie cu cei care fac lucrurile mult mai bune.
De fapt, daca analizam putin situatia, “rautatea” este la adresa agentilor imobiliari care nu inteleg beneficiile unui sistem centralizat de inregistrare a tranzactiilor.

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 23 iunie 2010 14:21

imi cer scuze daca sa inteles ca acest articol e rautacios, m-am referit la cel din financiarul. articolul dvs este corect documentat si contine informatii utile.

Elena Popa Program Manager | 23 iunie 2010 14:36

In regula, am inteles. Trebuia specificat totusi si scopul articolului meu pentru ca si eu sustin ideea formulata in Financiarul.

Florin Musca evaluator | 23 iunie 2010 16:07

"piata noastra imobilara mai trebuie sa se termine macar "colegiul" " .... sincer ... piata noastra imobiliara trebuie sa absolve mai intai cei 7 ani de acasa si sa scape de "agentii imobiliari" in slapi si de domnisoarele " agente imobiliare" cu pantaloni cu buric si bretonul afara . in rest ... ce bine ar fi sa traim in olanda.
grilele notariale sunt depasite in romania din (cel putin) 2 motive (cred eu):
1. modul in care sunt intocmite deseori rapoartele de evaluare.
2. frecventa acestor raportari.  

insasi acest sistem, al impozitarii dupa o grila "fabricata" anual este .... gresit conceput dupa parerea mea. tot din aceste doua motive.
Cu stima.

Emil Valeanu Auditor energetic, RTE, expert tehnic Argisol RO | 24 iunie 2010 14:22

,, Grila Notariala ,, este un produs creat artificial si modificat an de an, la fel de artificial, de catre ,, legiuitor ,, pentru a putea incasa impozite pe aceste tranzactii imobiliare.  Altfel - cat este ramanul de inventiv - nici o tranzactie imobiliara nu ar fi avut valoarea mai mare de 1000 de Euro.  Au fost create( grilele) pe genunchi, actualizate functie de conjunctura pietii, si la ora actuala , ,, nereactualizate,, pentru a putea incasa cat mai multi bani la buget. 
Articolul prezentat este excelent in raport cu ce fac si ce au realizat altii, altii care deja au o traditie in domeniu si o presiune din piata pentru a se crea acest lucru. Acolo, dorinta initiala a partilor - probabil dupa o serie de reclamatii pertinente - a fost legiferata legal , imbracata in forma unei asociatii profesionale ( NVM) si transparentizata prin portalul imobiliar ( Funda) . Acest lucru s-a nascut in timp.                   Noi, am apelat la doua firme sa faca grile. Si le aplicam cu ,,succes,, de asa maniera ca unii sa poata cumpara subevaluat cu 300% si altii sa plateasca cat nu face. De ca sa invatam de la olandezi sau americani - noi stim mai bine - stim romaneste. Rezultatele sunt cele care se vad. De ce costurile notariale sunt la noi de 14 ori mai mari ca si in Olanda, sau de 6 ori mai mari ca si in Franta???. Pentru ca putem si pentru ca unii au interesul sa o faca ( desi actioneaza impotriva intereselor proprii) . Probabil ca va venii momentul cand, ca si Certificarea Energetica ( inca nelegiferata deplin), sa se impuna si evaluarea obligatorie la fiecare tranzactie . Ce se poate face pana atunci???
Trebuie un pic de actiune : Roren este o pepiniera de multi agenti imobiliari, multi evaluatori si alte categorii interesate - o asociatie nu este deloc greu de realizat, cu statut si forma juridica. Notarii nu cred ca vor spune ,, NU,, Criteriile de baza pentru functionare si pentru obiectul muncii ar trebui sa le stiti face - pentru ca asta este painea voastra( va puteti inspira si din standardul GN 13, NVM sau MLS - banuiesc ca sunt publice). Cu forme juridice in regula, cu statut si cu norme de aplicare, se poate cere legiferarea( nu cunosc amanunte - dar Constitutia ne da acest drept) Nu asteptati ca acest stat sa faca ceva pentru voi. Nu va face niumic - cel putin nu cei de acuma. Pentru ca voi aveti nevoie de aceste grile, notarii o cer, piata o cere, dar nimeni nu face nimic !!! Va sugerez sa actionati. La inceput ve-ti gresi, dar pe urma va ve-ti remedia problemele. Cu stima ing Valeanu 

Florin Musca evaluator | 24 iunie 2010 19:51

imi continui postul anterior.
1.am citit in ultimii ani cateva din rapoartele intocmite prin tara. unele sunt chiar penibile. merita puse in rama la categoria nu faceti ca ei. nu ma refer la cele doua firme citate ci la rapoarte facute pentru camerele notarilor din tara.
2. trecand peste profesionalismul celor care au intocmit atari rapoarte de evaluare, insasi ideea de a folosi un raport de evaluare intocmit la sfarsitul anului x dupa datele din acel an (sau x-1 daca raportul este facut la inceputul anului ) pentru a stabili un criteriu de impozitare pentru anul urmator ( x+1 ) este gresita. la primele lectii de evaluare inveti ca raportul de evaluare este valabil atata timp cat conditiile pietii raman neschimbate. din ianuarie 1990 si pana in iunie 2008 piata imobiliara din romania a cunoscut cresteri majore in fiece an ... chiar si peste 100% / an pe anumite perioade si segmente. evident ca un raport cu data de referinta decembrie 2004 cand un apartament de 3 camere se putea tranzactiona la 700 de mil si care a folosit informatiile din iunie 2003 cand acelasi apartament se videa la 450 - 500 mil lei este desuet in decembrie 2005 cand acelasi apartament se putea vinde cu 1,5 miliarde. devenise traditie sa declari la notar 1/2 din suma. si trendul crescator a continuat pana in 2008. fenomenul a fost invers in 2009 si  acesta cu un ecart major ... scadere de 25 - 50% .
beneficiarul (camera notarilor si / sau finantele) nu a stiut ce sa ceara nu a inteles fenomenul sau s-a multumit sa aibe pe cineva pe care sa dea vina. finantele si-au incasat un impozit au dat vina pe grila si s-au multumit cu atat. evaluatorul a intocmit raportul, a explicat limitele lui (ca este valabil in conditiile dec. 2004 si este facut pe baza informatiilor din iun - dec 2003) si-a incasat factura. a uitat sa spuna beneficiarului ca se poate sterge la ... cu acel raport intrucat in cateva luni (pana cand sunt indeplinite formalitatile pentru a intra in vigoare) devine inutil. pardon ... evaluatorul de spus a spus ca "raportul de evaluare este valabil in conditiile pietii de la data raportului si isi mentine valabilitatea atata timp cat acestea se mentin." sau asa ceva ... . pe scurt ... traim in romania si  toata lumea a fost fericita.
da... un indice imobiliar corect construit si explicit prezentat (indiferent cum si de cine sa fie corect si explicit) poate fi extrem de util si in acest domeniu; al impozitarii.

Sebastian Vitta expert evaluator | 28 iunie 2010 18:49

Conform GN 13, Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii:

1.3 Pentru aplicarea sistemului de impozitare a proprietăţii trebuie să existe următoarele elemente:
(a) un sistem şi o infrastructură legale, care să definească, să susţină şi să protejeze drepturile de proprietate;
(b) un sistem de evidenţă şi inventariere pentru toate terenurile care
reprezintă baza de impozitare;
(c) informaţii suficiente de piaţă pe baza cărora să se facă evaluările;
(d) resurse suficiente şi personal instruit pentru implementarea sistemului;
(e) menţinerea permanentă a evidenţelor şi a bazei de date pentru a asigura îmbunătăţirea acestora, evaluări cât mai adecvate şi impozitări cât mai echitabile; şi
(f) un proces de eşantionare şi testare a modelelor elaborate, pentru asigurarea consecvenţei în metodologie şi practică.
1.4 Procesul de evaluare globală include:
(a) identificarea proprietăţilor de evaluat;
(b) definirea ariei de piaţă în termenii consecvenţei comportamentale dintre proprietari şi cumpărătorii potenţiali;
(c) identificarea caracteristicilor ofertei şi ale cererii, care influenţează crearea valorii în aria de piaţă definită;
(d) crearea unei structuri a modelului care să reflecte relaţia dintre
caracteristicile care influenţează valoarea, în aria de piaţă definită;
(e) calibrarea structurii modelului pentru a determina, printre alte atribute, contribuţia caracteristicilor individuale ale proprietăţii, care influenţează valoarea;
(f) aplicarea concluziilor evidenţiate în model la caracteristicile proprietăţii (proprietăţilor) ce vor fi evaluate;
(g) validarea procesului de evaluare globală, a modelului, a cuantificărilor sau a altor rezultate, incluzând indicatorii de performanţă pe bază de continuitate şi/sau în diverse faze distincte ale procesului;
(h) verificarea şi reconcilierea rezultatelor evaluării globale.

Elena Popa Program Manager | 29 iunie 2010 08:15

Multumesc pentru completarea cu textul relevant din GN 13. Intr-adevar la articolul 1.3, despre elementele necesare unui sistem de impozitare a proprietatilor, m-am referit cand am dat exemplul asociatiei din Olanda.