Elena Popa Program Manager | 9 iunie 2010 13:29

Cu siguranta INS detine statisticieni profesionisti care in colaborare cu evaluatorii imobiliari ar putea dezvolta modele statice foarte bune. Problema in continuare este lipsa unei baze de date unde proprietatile sa fie descrise atat prin preturile de tranzactionare dar si prin caracteristici esentiale cum ar fi conditiile de finantare.
Una dintre pietele imobiliare unde evaluarea statistica este aplicata cu succes este cea din Olanda. Cum era de asteptat, aici functioneaza inca din 1973 Organizatia Agentilor Imobiliari din Olanda (NVM) in cadrul careia se desfasoara aproximativ 90% din totalul tranzactiilor imobiliare.

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 9 iunie 2010 13:42

Nu critic in nici un sens INS sau agentiile imobiliare. Problema este subtila si rezolvarea se face cu tact, strategie si timp. Sa nu uitam ca Anglia, Olanda si majoritatea tarilor la care facem trimitere de obicei au o piata cristalizata si reglata in decursul a catorva decenii. Ceea ce printre altele am sugerat este faptul ca inca avem reflectat in tranzactii o piata imobiliara subevaluata din motive ce tin de plata unor impozite cat mai mici. Subiectul pe care l-am abordat nu este decat un punct de pornire.

Elena Popa Program Manager | 9 iunie 2010 14:17

Credeti ca implicarea INS la elaborarea grilelor notariale ar influenta cu ceva situatia? Ma refer aici la metodologia de calcul.

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 9 iunie 2010 14:54

INS cum spuneti si dvs. este un institut specializat in calcul statistic. Elaborarea "grilelor notariale" inseamna de fapt evaluarea in conformitate cu standardul international GN13 (IVSC). Pentru folosirea acestuia este nevoie atat de calcul statistic dar si de informatii reale din piata corelate cu analize si prognoze din piata imobiliara, informatii statistice de natura economica, demografice si sociale informatii pe care INS le detine. Deci consider ca INS ar putea fi o sursa reala si de incredere.  Am coordonat si realizat un astfel de raport de evaluare si am studiat si celelalte "grile" din judete si capitala si cred ca inca mai este mult de lucru pentru a ajunge la o structura coerenta, profesionala si care sa reflecte piata imobiliara la un astfel de nivel. Ca sa sintetizez consider ca datele pot fi furnizate de INS insa analiza si metodologia se poate face doar de catre evaluatori specializati.

Florin Musca evaluator | 9 iunie 2010 16:36

1. INS a publicat indicele imobiliar? M-am uitat si n-am gasit nimic pe site-ul lor. Pentru ca daca vorbim despre ce o sa fie ... si mai ales cand o sa fie ...
2. Un indice imobiliar (indiferent cine il calculeaza si cu ce algoritm) este doar un indice. Poate oferi informatii utile (in special despre dinamica pietii), poate fi considerat punct de referinta pentru rationamente logice, dar pana la urma este doar o medie la ceva. Indiferent de inputuri (oferte de pret, preturi declarate la notar, valori de ipoteci sau mai stiu eu ce) si indiferent de metodologia de calcul ... vorbim despre un indice.

Florin Musca evaluator | 9 iunie 2010 16:39

Voiam sa spun ca indicele imobiliar nu poate fi o pacaleala. Ci doar un indice. Daca ar fi anuntat ca asta e pretul pentru care se va tranzactiona maine casa lu' bunica mea ... da era o pacaleala. Pacaleala este doar faptul ca INSS il promite de vre-o ... doi ani dar (inca) nu l-a publicat (dupa stiinta mea).

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 10 iunie 2010 11:13

Am intalnit la un moment dat in presa un indice imobiliar care ar fi fost calculat de INS dar e adevarat nu s-a regasit in rapoartele lor oficiale. Dupa aceea, si asta este de data mai recenta INS a anuntat ca in locul indicelui imobiliar va afisa frecventa tranzactiilor imobiliare si volumul tranzactiilor avand ca referinta anul 2009, ceea ce reprezinta oricum o informatie utila pentru cei ce opereaza cu astfel de informatii.

Florin Musca evaluator | 11 iunie 2010 14:55

Puteti pune un link cu adresa unde ati gasit Dvs atari informatii postate de INS?

Sincer am inceput sa cred ca pacaleala a fost anuntul ca se va publica un indice imobiliar "oficial". Il astept si eu de vre-o doi, trei ani dar pare cam punctul g. toata lumea a auzit de el dar n-am gasit pe nimeni care sa imi indice unde se afla.

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 11 iunie 2010 16:12

informatii se afla in presa
http://www.evz.ro/detalii/stiri/indice-imobiliar-separat-in-capitala-fata-de-restul-tarii-897243.html
http://www.zf.ro/eveniment/indicele-imobiliar-oficial-vine-pana-la-sfarsitul-lunii-fara-preturi-doar-cu-tendinte-6299936
http://economie.hotnews.ro/stiri-finante_banci-7009580-noul-indice-imobiliar-calculat-ins-include-date-legate-starea-locuintei-sursele-incalzire-calitatea-vecinatatilor.htm
si la INS
http://www.insse.ro/cms/rw/pages/anchetaimobiliare.en.do

Marcel Lucian Popa expert evaluator | 12 iunie 2010 10:10

inca o opinie spun eu mai mult decata avizata
http://www.darian.ro/blog/2010/06/realitate-vs-dorinta/

Florin Musca evaluator | 12 iunie 2010 14:35

:). exact ceea ce spuneam si eu. toata lumea discuta despre el dar nimeni nu l-a vazut inca. vorbesc evident despre indicele imobiliar " oficial" publicat de ins.
pana la urma ma gandesc daca publicarea unui astfel de indice ar face mai mult bine decat rau?
sa ma explic. evident ar fi nemaipomenit pentru noi, cei care lucram zilnic cu astfel de date, sa avem o referinta. si mai evident ar fi super util ca pe langa indicele imobiliar, asa cum s-a discutat, ins, impreuna cu arb si notarii publici si cu cine mai detine astfel de informatii sa puna la dispozitie si o baza de date cu tranzactii certe macar daca nu va fi suficient de ampla pentru a fi si suficient de relevanta.
din pacate am sentimentul ca cineva candva va "arunca" pe piata un indice care fiind oficial va deveni referinta pentru intreaga tara. indiferent de situatie, caz, scop, data s.a.m.d.
mi s-a intamplat ca un client sa-mi zica "cum dom'le, n-ai auzit ce a zis ieri la PROTV Udrea? Ca ea face blocurile ANL cu 550 de euro/mp. Cum poti tu sa-mi spui ca casa mea face doar 480? Ce aia nu stie?" (adica cine se inseala tu sau Dna ministru?).
p.s. link-ul catre pagina ins nu functioneaza.

Emil Valeanu Auditor energetic, RTE, expert tehnic Argisol RO | 18 iunie 2010 13:58

Ca sa nu ne pierdem in pure speculatii, ar fi de dorit sa ,, definim termenii,, care concura la formarea acestui indice de piata imobiliara, si ce reprezinta el de fapt. Pentru mine constructor, reprezinta raportul dintre cost executie( functie de complexitate, calitate, termen) si suprafata desfasurata a investitiei. Deja apar trei variabile, care la randul lor contin intrinsec alte cateva variabile. Pentru un investitor se mai adauga cost teren, sistematizare, drumuri si utilitati, facilitatile zonei si beneficiul obtinut la final ansamblu. Apar astfel alte variabile. Beneficiarul este cel care suporta tot si trebuie sa aiba sustinerea financiara necesara si nevoia sa o faca. Alte variabile. Imaginati-va o ceapa - cam asa apare acest indice imobiliar.
Daca analizam partile componente ale unui deviz banal - material, manopera, utilaj,  transport, indirecte, beneficiu, TVA - singura constanta este TVA-ul care se aplica la o sumedenie de variabile - functie de cel care face acest deviz si functie de locatie. Ceapa va fi mare in Bucuresti, diversificat mai mica in provincie si arpagica la casa din Cucuieti.
Cine foloseste aceasta informatie : TOATA LUMEA : proiectant, constructor, investitor, notar, agent imobiliar, executor judecatoresc, sistem bancar, administratia, beneficiar final.
Cat de reala trebuie sa fie aceasta informatie: FOARTE REALA. Nu se poate judeca media, decat pe zone geografice, altfel cel din Cucuieti va platii sau va impozita ceapa din Bucuresti. Si nu este normal acest lucru.
Acest indice este de fapt o suma integrata de variabile zonale, care ar putea sa fie scoasa pe piata de Institutul de Statistica, daca ar primii( sau ar putea sau stii sa ceara)  de la toti care concura la realizarea de investitii, aceste date. Acest lucru inseamna de fapt dorinta de a face, o stabilitate in piata, continuitate in executie, creditare accesibila si continua, putere de cumparare si nevoia. Din pacate astazi nu stapanim decat verigile emotionale de la capetele lantului - mijloacele lipsesc pentru multi ani de acuma inainte. Cu stima ing Valeanu 

Florin Musca evaluator | 18 iunie 2010 18:30

Q.E.D. adica ca de aia imi era frica.

Stimate domn Valeanu, raportul dintre "costul de executie si suprafata desfasurata" ne da  un cost unitar (pe Ad in cazul exemplificat de Dvs.) Care in principiu e cam la fel in buricul targului si ca Cucuieti si n-are nici o legatura cu indicele imobiliar.  Indicele imobiliar e altceva. Este pretul mediu (eventual unitar) pe unitate de ... produs adica imobil tranzactionat. Daca aveati curiozitatea sa va uitati la primul dintre link-urile postate de Dl. Popa (adica pe imobiliare.ro) ati fi vazut ca el este raportat acolo  atat global cat si pt. 6 orase si pe tipuri de apartamente (noi / vechi respectiv 1,2,3,4 camere). Atat au putut sa faca si pentru o firma privata ... este extraordinar. Un indice imo are si Colliers dar il tine ... mai putin public. Ceea ce spuneam eu este ca (daca tot va folosi toata lumea aceasta informatie) ea trebuie foarte bine explicata. Pentru a nu fi confundat cu costul de constructie si nici utilizat global si la gramada.
Mijloace sunt. De ...vre-o  cam trei ani INS strange informatii despre tranzactii de la notari si promite ca va face acest indice public (puteati citi despre acest lucru in urmatoarele link-uri). Baze de date si-au facut atat firmele de consultanta din imobiliare cat si firmele care au departamente de evaluari. bancile au bazele de date cu garantii. Informatii mai mult sau mai putin discutabile dar ... informatii.
Problema ramane ... ne-ar ajuta sau mai mult ne-ar incurca publicarea unui atari indice. Eu tind sa cred ca daca va fi unul suficient de explicit si de relevant pe fiecare dintre componentele lui (locatie - pana la nivel de cartier in oras / zona in rural, tip de imobil - teren, casa noua / veche, apartamente noi / vechi, inainte de 77 / 90 / nou, decomandate / semi etc.)... ar fi de vis. Iar daca in spatele acestui indice s-ar pune la dispozitie si o baza de date (eventual cu acces platit) cu informatiile din care rezulta acest indice ... as zice sarut mana.
Daca va fi doar o chestie grosiera si globala si mai ales fara acces la informatiile din spatele lui ... poa sa il pastreze din partea mea.

Florin Musca evaluator | 18 iunie 2010 18:34

P.S. link-ul http://www.insse.ro/cms/rw/pages/anchetaimobiliare.en.do

tot nu merge. :((

Emil Valeanu Auditor energetic, RTE, expert tehnic Argisol RO | 19 iunie 2010 16:34

Stimate domnule Musca.
 Nu doresc sa polemizez cu D-voastra. Aveti perfecta dreptate asa cum si eu am dreptate. Diferenta dintre noi doi este doar de nuanta, dar de fapt povestim despre acelas lucru. - eu vorbesc din miezul cepei, D-voastra exprimati acelas lucru din exteriorul ei. Sa incerc sa lamuresc lucrurile: unitatea de masura a noastra a tuturor este E/mp
Eu constructor, construiesc la cheie in Argisol - cu un finisaj mediu - o investitie cu 400 E/mp = 10 unitati a 100 mp( este miezul cepei). Antreprenorul general si dezvoltatorul executa sistematizarea, bransamentele , drumurule de circulatie interna si acces si alte servicii eferente infrastructurii, si ridica costul negociat al investitiei la 700 E/mp - ( se mai adauga 2-3 foi la ceapa)
Investitorul tine cont de valoarea terenului, de dobanzile bancare pentru suma luata cu credit, valoare proiectare, licitatie etc si stabileste pentru vanzare suma de 1200 E/mp( ceapa mai creste cu cateva foi - este gata coapta)
Agentia imobiliara isi defineste strategia de vanzare - scoate in evidenta tot ce este optim si bun, ascunzand cu grija problemele( cei neprofesionisti ). sau le recunosc, le preiau si le amesteca cu facilitatile si bonusurile acordate ( cei profesionisti). Arunca pe piata incercarea de 1500 E/mp pachetul, dar pentru ca aceasta cifra este greu vandabila si greu de sustinut logic - transforma pachetul in unitate: vinde 10 apartamente de 4 camere cu 150.000 E/ap. El, agentul este in exteriorul cepei , si vinde ceapa nu cu 1500 E/mp ci cu 150.000 E/buc De fapt unitatea de masura universal valabila : constructor, proiectant, ivestitor, notar, banca. executoe, agent , beneficiar este aceias. . Daca nu poate - la intelegere cu investitorul coboara pretul sau acorda alte bonusuri.
 Deci reiau : indicele imobiliar este necesar, ne va ajuta cand va aparea si dupa opinia mea este o suma integrata de informatii prelucrate/ pe zone geografice. Multa lume lanseaza si anunta lansarea pe piata a diversilor indici - au nevoie de ei ca sa-si justifice strtegiile si activitatea. Cu stima ing Valeanu

Ioan Seria avocat si evaluator EPI | 23 iunie 2010 11:30

Stimate domnule Valeanu,

Emil Valeanu Auditor energetic, RTE, expert tehnic Argisol RO | 24 iunie 2010 12:41

Stimate domnule Seria.
Sa nu uitam ca discutam despre ,, indicele imobiliar ,, ca masura a volorii unei proprietati intr-o tranzactie - am folosit termenii D-voastra - si as completa ca ,, piata ,, - cum o numiti D-voastra - este  este o suma integrata de date, conjuncturi economice si locatii geografice care valorifica aceasta proprietate. Amandoi spunem de fapt acelas lucru, insa percepem acel bun, aceea investitie de pe pozitii diferite. Eu o privesc din interior - ca si cel care a creat acest bun (ca bun propriu sau la comanda beneficiar, dezvoltator sau investitor - si unitatea de masura a bunului creat este E/mp) in timp ce D-voastra o priviti din exterior ca si un bun care trebuie vandut ( functie de locatie, vecinatati, accese, alte facilitati - si unitatea de masura este Euro / bun tranzactionat)
Valoarea creata de mine este ,, aproape ,, o constanta ( la aceasi masura a bunului poate diferii ca cost de executie - functie de material, manopera, locatie - cu 10-15% ) in timp ce valoarea tranzactionata de D-voastra este o variabila a pietei, cu o marja de variatie mult mai mare. Foile de ceapa nu le-am adaugat eu, si daca ea incepe sa se ofileasca, nu sunt eu de vina. Deci ,, indicele imobiliar ,, atat de cerut si invocat pe piata imobiliara, este format din ,, constanta mea ,, si ,, vari-abila D-voastra ,, si trebuie privit ca si ceva viu, in permanenta modifica
re si schimbare,,. Cel care percepe acest adevar si reuseste sa se adapteze va face istorie, cel care nu, va spune ca ,, ceapa este de vina ca se ofileste,,  Aici este de remarcat iarasi un adevar incontestabil: constructori ca si mine, care stiu sa construiasca sunt multi, vanzatori care stiu sa vanda sunt putini, si de foarte multe ori - majoritatea cazurilor - rezultatul tranzactiilor efectuate este in mare parte meritul lor. Cu stima ing Valeanu

Elena Popa Program Manager | 30 iunie 2010 09:02

Comunicatul de presa al INS incluzand indicele imobiliar pe trimestrul I 2010: http://www.insse.ro/cms/files/statistici/comunicate/alte/indimob_2010.pdf

Florin Musca evaluator | 30 iunie 2010 16:15

Domnule Popa ... mii de scuze. s-a dovedit ca pana si un indice poate fi o pacaleala iar eu sunt prea naiv.