Apartamente noi cu 2 camere la 30.000 de euro? Pericol pentru tara si toti cetatenii ei

Am scris mult despre piata rezidentiala in ultima perioada. Pe langa aceasta, port discutii cu zecile de prieteni romani pe care ii am care imi impartasesc si opiniile lor. Dar cand www.hotnews.ro a publicat un articol scris de mine lunea aceasta (http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-6977550-inseamna-vinzi-ieftin-apartamentele-anl-pietele-din-sua-anglia-spun-urma.htm) mi-am dat seama ca ce am observat eu pe parcursul activitatilor si intalnirilor mele zilnice este ceva raspandit la unel nivel mare in societate, cel mai probabil in majoritatea ei.

by Ilias Papageorgiadis in category Editorial

Published on 3/4/2010 | 399 readers | 0 comments

Societatea roamneasca pare sa fie suparata pe dezvoltatorii rezidentiali

Romanii par a fi suparati pe dezvoltatorii imobiliari. Ii acuza ca au ridicat prea mult preturile, construind proprietati care sunt imposibil de achizitionat de “o familie normala”. Toate acestea in vreme ce au avut parte de multe probleme si de constructuii livrate la o calitate indoielnica. Nu este cazul tuturor, dar au fost suficienti incat sa genereze o anumita imagine publica.

“Pretul potrivit pentru o familie normala ar trebui sa se situeze in jurul a 30.000 de euro”

Personal sunt de parere ca apartamentele vechi, la mana a doua din zonele periferice ale Bucurestiului nu ar trebui sa coste mai mult de 25.000 – 30.000 de euro. Dar observ ca multi doresc sa plateasca acest pret si pentru cele noi, aproximativ 30.000 de euro pentru un apartament de 2 camere (50 – 60 m.p.).

In ce conditii este posibil ca un apartament nou sa coste 30.000 de euro

30.000 de euro/ apartament este un pret de 500 – 600 de euro / m.p. si este direct comparabil cu preturile apartamentelor ANL care vor fi scoase la vanzare. Dar cu exceptia  ANL acest pret se mai intalneste doar in doua situatii:

• Atunci cand cineva este dispus sa cumpere un numar mai mare de apartamente la preturi foarte mici, “de criza”, de la un dezvoltator care se afla intr-un blocaj financiar major.
• Atunci cand cineva isi alege un apartament nou de la un dezvoltator care se ocupa de proiecte ce implica locuinte pre-construite.

Toti ceilalti au costuri mai ridicate si este imposibil pentru acestia sa vanda la acest pret. De ce?

Costul unei constructii care se respecta este de peste 500 de euro/ m.p.

Astazi, dupa criza, costul unei cosntructii sigure este de peste 500 euro/ m.p. Daca exista cineva care va spune ca poate construi un proiect tipic la un pret mai mic pur si simplu minte sau va face mult prea multe compromisuri iar calitatea va fi intr-adevar mediocra. Toate aceste povesti despre “costuri mult reduse, deoarece eu sunt un cunoscator” sunt povesti de adormit copii. Ultimul din cei pe care ii stiu sa fi construit la costuri reduse a fost Asterix, dupa ce a baut potiunea magica facuta de druidul Panoramix.

A vinde apartamente de 2 camere cu 30.000 de euro inseamna:

Sa verificam etapele tranzactiei. Daca avem un proiect rezidential, daca vindem apartamente cu 30.000 de euro (500 euro/ m.p.), ce reprezinta asta pentru fiecare etapa a proiectului? Cum va face dezvoltatorul astfel incat sa nu plateasca mai mult de 400 de euro/ m.p., sa mentina o marja de profit de 25% si sa livreze ceva decent clientilor sai?

• Pretul terenului ar trebui sa fie cu 30 – 35% mai mic decat cel de pe piata bucuresteana de astazi. Ar trebui sa fie mai putin de 40 de euro/ m.p. Astfel incat daca un teren poate sa suporte un proiect de 3.000 de m.p., pretul acestuia ar trebui sa fie undeva la 100.000 – 120.000 de euro. (In 2008 pentru un astfel de teren se cerea un pret de 1.200.000 de
• euro, chiar si in Titan).
•  “Design”? “Concept”? Despre ce este vorba? Nu sunt incluse in buget = uitati de existenta lor…
• Arhitectii si inginerii ar trebui sa incaseze un onorariu cu 20 – 40% mai mic decat iau astazi. Echipament competitiv? Respect fata de locuitori? Scuzati-ma… Nu avem nevoie de ele daca ne costa mai mult.
• Avocatii si notarii ar trebui sa sa incaseze un onorariu cu 30 - 50% mai mic decat iau astazi. Aceasta inseamna ca un avocat ar trebui sa revina de la un venit 700 de euro/ luna la 350 – 450 (in medie).
• Statul ar trebui sa reduca taxele legate de fiecare faza a proiectului cu 20 – 40%. De la achizitia terenului, aplicarea pentru noii parametri urbanistici pana la vanzarea fiecarei proprietati in parte. Pierderile Statului: sute de milioane de euro.
• Toate aprobarile si autorizatiile necesare ar trebui sa fie date in timp de 2 – 3 luni, fara niciun fel de “atentie apeciala” fata de nimeni.
• Salariile muncitorilor ar trebui sa coboare la un nivel de 150 – 200 de euro/ luna.
• cer astazi.
• Impozitele pe salarii ar trebui sa atinga de asemenea cel mai de jos nivel. Trebuie sa restrangem bugetul.
• Taxele pentru petrol ar trebui sa scada cu 30%, pentru ca in acest fel camioanele sa poata transporta lucruri fara costuri prea mari. (Inutil sa mai mentionez ca si camioanele la randul lor ar trebui sa fie mai ieftine).
• Costurile de racordare la retele publice ar trebui si ele sa fie reduse cu 20 – 40 %.
• Ar trebui sa existe o criza mondiala la nivelul preturilor produselor de baza, pentru ca astfel otelul, cimentul si alte astfel de materiale sa atinga cele mai mici preturi. Acest lucru va permite importatorilor sa vanda dezvoltatorilor foarte ieftin.
• Calitatea finisajelor va trebui sa fie acceptata asa cum este, buna sau rea. Nu sunt suficienti bani pentru a putea cere muncitorilor sa fie atenti.
• Agentii imobiliari nu ar trebui sa se implice. Daca ar incerca sa intrevina, ar trebui sa munceasca pentru un comision de 0,3 – 0,5% pentru a putea mentine costurile reduse. Vor fi acestia in stare sa supravietuiasca si sa isi mentina nivelul de profesionalism? Nu.
• Costurile de marketing si promovare ar trebui reduse cu 50 – 70%. Fluturasi? Site-uri? Reclame? Despre ce vorbesti? Bugetul nu este suficient…
• Banca ar trebui saofere finanrare la nivelul Euribor de 3 luni  de +1%. La costuri mai mari, intreg protiectul nu se mai incadreaza in limite. (Ce spui? Ofera 3- 4% la depozite? Atunci si pentru depozite nivelul ar trebui sa scada la 0,5%. Cum altfel vor gasi bancile resursele pentru a putea oferi o dobanda atat de mica dezvoltatorului?)
• Imprumutul catre utilizatorul final ar trebui sa siba de asemenea un cost extrem de redus, indiferent de ce metode se va folosi banca pentru a-si plati angajatii.

As putea sa va mai enumar inca 50 de categorii de costuri care ar trebui reduse. Daca poate cineva se le obtina pe toate acestea, atunci cu siguranta pate construi la un cost de 400 de euro/ m.p. (avand totul inclus, de la taxele pentru arhitecti si de la costurile cu promovarea pana la costurile de constructie). Astfel, acesta va putea vinde cu 500 de euro / m.p. si isi va primi “partea lui” de 25%. Sunteti fericiti acum?

Astfel, pentru a obtine un pret de 30.000 de euro, trebuie sa devenim cu totii mai saraci.
Si atunci acest pret… 30.000 de euro… nu va fi el prea mare?

Haideti sa presupunem ca reconstruim societatea noastra de la zero, astfel incat sa se incadreze in standardele mentionate mai sus. Sunteti siguri ca vreti sa traiti intr-o astfel de tara? Miliardele vor disparea de pe piata. Cei saraci vor deveni si mai saraci, clasa mijlocie se va evapora in mai putin de 2 ani. Salariile se vor prabusi, Statul va ramane fara bani. Toate vor deveni “prea scumpe” pentru cei cu buzunarele goale.
Dar daca toate vor fi prea scumpe, atunci si 30.000 de euro este  mult! Poate ar trebui sa coboram la 15.000 de euro, sau si mai bine 10.000 de euro, pentru ca un apartament nou sa “fie la indemana” oricui! (Si daca cel nou costa 30.000 de euro, este vreunul  vechi in aceeasi zona care sa poata fi vandut cu mai mult de 20.000 de euro?)
Si mai am o intrebare naiva: Cunoasteti vreun dezvoltator care doreste sa construiasca un astfel de proiect astfel incat fiecare dintre noi sa aiba parte de locinta pe care si-o doreste?

Apartamente noi la 30.000 de euro: O incercare imposibilia si extrem de periculoasa

Alegerea va apartine. Va doriti astfel de apartamente? Pur si simplu va veti distruge viata si va veti intoarce in timp cu 8 – 15 ani. Inapoi la problemele pe care simtiti ca le-ati depasit.

Imi cer scuze, dar nu toti ar trebui sa avem posibilitatea sa ne cumparam un apartament. Daca putem cu totii, sistemul este atunci unul Comunist. In caz contrar,  ar trebui sa cerem preturi mai aproape de realitate, dar la standarde mai ridicate, servicii mai
bune, mai mult respect. Pana atunci, unii dintre noi vor locui in blocuri vechi iar altii in cele noi. In schimbul diminuarii preturilor, ar trebui sa corectam greselile pe care le face
societatea, sa solutionam problemele care ne deranjeaza zilnic. Sa cream un sistem care va permite fiecaruia dintre noi dreptul la o sansa, daca munceste din greu. Si de asemenea sa ii pedepsim pe cei care speculeaza, cum fac unii dezvoltatori (dar nu toti).
Romania s-a dezvoltat atunci cand oamenii au simtit ca pot fi creativi, cand li s-a permis sa isi asume riscuri, sa avanseze. Nu atunci cand totul a fost impins la o scala mai mica, astfel incat nimic sa nu fie diferit, fie el in bine sau in rau.


Alegerea va apartine…