Terenurile expropriate, autostrazile sau slalom printre greseli

Subiectul intens mediatizat al neputintei de a construi autostrazile, are radacini mai putini cunoscute marelui public. Explicatia lipsei infrastructurii rutiere poate fi explicata si prin existenta unei legislatii pe care o gasesc imatura.

by Marcel Lucian Popa in category Editorial

Published on 4/13/2011 | 629 readers | 2 comments

Subiectul intens mediatizat al neputintei de a construi autostrazile, are radacini mai putini cunoscute marelui public. In spatele contractelor cu firmele de constructie  pe care media le caracterizeaza ca fiind adevarate gauri negre pentru banii publici, exista o problema, deloc minora, care va fi invocata, de toti antreprenorii constructori de autostrazi reziliati sau in curs de reziliere, care doresc sa obtina avantaje pecuniare prin nefinalizarea contractelor.

Este vorba de terenurile care trebuie expropriate si puse la dispozitia constructorului/ antreprenorului. Legea 255/2010, normele metodologice 19/2011, egea 210/2010 care se refera la exproprierea pentru cauza de utilitate publica precizeaza ca despagubirile se realizeaza la valori stabilite de catre un evaluator autorizat, dar care este obligat sa intocmeasca raportul de evaluare raportandu-se la expertizele notariale sub coordonarea UNNPR (!! art.11 /7 si 8) cu toate ca despagubirea este prevazuta la "justa" valoare (!!). ( art. 8/2.)

Scopul declarat al acestor legi, initiate de Ministerul Transporturilor este acela ca valorile de despagubire, sa nu mai fie iesite din normalitate intrucat lucrurile o luasera intr-o directie gresita. Terenuri agricole, curti/constructii au ajuns la preturi de 40-150euro/mp, generand chiar scandaluri de presa, unele fiind valori absolut aberante pe care instanta le-a validat fara sa clipeasca si din care statul, in fapt contribuabilul i-a mai imbogatit pe acei cativa care se afla pe "filiera", in timp ce alti proprietari au  fost din contra inselati. 

Calea cu bune intentii este pavata masuri proaste.

Modul in care legea stabileste pe de o parte "justa despagubire" a proprietarilor iar pe de alta parte impune unui evaluator o valoare pe care chiar legea spune ca este  "orientativa"  arata ca s-a dorit perpetuarea unei situatii confuze care sa ascunda pe de o parte lipsa de finantare a proiectelor iar pe de alta parte sa puna in spatele evaluatorilor si notarilor modul in care despagubirile vor fi acordate.

Daca notarii au fost "incaltati" cu rolul de coordonare in procesul de stabilire a valorilor de expropriere (e ca si cum ai pune un cizmar sa faca inghetata), evaluatorii au fost pusi intr-o situatie imposibila. In primul rand cei ce au intocmit grilele (bune, rele cum or fi) s-au vazut fara voia lor in situatia in care valorile orientative pentru impozitarea la transferul proprietatii (Cod Fiscal capitolul 8/1 art. 771 alin. (1) şi (3)) sa fie folosite si ca valori de baza pentru despagubirile pentru expropriere fiind folosite de 2 parti in scopuri diferite ceea ce intra in contradictie cu capitolul 2.2 Conflicte de interese din codul etic al evaluatorului. 

Astfel prin “raportarea” la valoarea din “grila” este greu ca printr-o misiune onesta si mai ales independenta de evaluare sa ajungi la o valoare justa pentru despagubire (care poate fi mai mica sau mai mare) mai ales in conditiile in care Ministerul Transportului printr-o circulara a stabilit cuantumul procentual de abatere de la aceste “grile” a valorilor pe care le accepta pentru despagubiri. In aceste conditii expertii care accepta astfel de “instructiuni de evaluare” se afla cel mai probabil la limita practicarii corecte a profesiei si in consecinta independenta evaluatorului poate fi constestata cu consecinte asupra valorilor emise in astfel de conditii.

Astfel intre "valoarea de impozitare si justa despagubire" care reprezinta doua notiuni complet diferite, in conceptia unui stat care ocroteste dar nu garanteaza proprietatea exista o singura diferenta:  un procent de 15%.  Aspectele mentionate  se situeaza  la limita legalitatii, moralitatii si eticii insa reflecta nivelul managementului si comunicarii interdisciplinare a factorilor decizionali.

Ca sa nu fiu acuzat doar de critica distructiva am si propuneri pentru reglementarea situatiei existente.

Solicitarea de evaluare a imobilelor sa se faca avand la baza situatiei existente inainte ca imobilul sa fie declarat de utilitate publica (“as is”, asa cum este) fara insa a fi permise abordari/metode care folosesc metode anticipative sau speculative (prin care orice balta era evaluata ca o baza nautica, o vie era considerata ca ofera o productie de vin precum celebre zone viticole mediteraneene, sau un teren arabil fara utilitati era baza de constructie a unui complex hotelier cu nenumarate stele si grad de ocupare integral).

Forul evaluatorilor, prin specialistii pe care ii are, poate intocmi recomandari privind metodele recomandate in astfel de cazuri, profitand si de faptul ca este parte la o asociatie care cuprinde tari cu experienta in acest de domeniu.