Infrastructura ca si componenta a valorii sau capcanele virtualizarii
Locuintele virtuale (cele de pe machete si din proiectiile tridimensionale) sunt intotdeauna insotite de detalii precum masinute dragute, accesorii de mobilier, piscine, spatii verzi luxuriante astfel incat ceea ce vede un client este mai mult decat o imagine idilica
by
Marcel Lucian Popa
in category
Investment / Financing
Published on
7/2/2010
|
598
readers
|
2
comments
Locuintele virtuale (cele de pe machete si din proiectiile tridimensionale) sunt intotdeauna insotite de detalii precum masinute dragute, accesorii de mobilier, piscine, spatii verzi luxuriante astfel incat ceea ce vede un client este mai mult decat o imagine idilica. De la planseta la realitate, intre virtual si real poate fi in fapt diferenta intre minciuna si adevar.
Multi spun ca aceasta abordare tine de marketing, insa eu cred ca uneori intre amagire si inselaciune (termen poate prea dur) s-ar putea sa nu existe diferente. Din pozitia in care m-am aflat ca observator, cu evaluari pentru terenuri, pentru ansambluri si pentru unitati individuale locative am constatat de fiecare data diferentele intre ceea ce se poate face, ceea ce s-a dorit si ceea ce s-a obtinut si fiecare situatie a generat un “pret corect” diferit, insa aproape intotdeauna suma schimbata in tranzactie era transpunerea proiectului virtual si nu a constructiei de pe teren.
Exista sigur mai multe abordari si toata lumea ar spune ca principala problema este una juridica si tine de ceea ce scrie in contractul de vanzare cumparare, planurile de detaliu, PUZ, PUD care sunt sau nu atasate, termenele, finisajele, anexele si infrastuctura realizata sau propusa si lista poate continua in relatia dintre vanzatori/dezvoltatori si cumparatori. Da, aici avem ceva probleme, insa ele nu se termina ci din contra genereaza altele.
Lasand exprimarile eliptice, voi face un pseudo studiu de caz pentru o abordare mai concreta: cumparatorul unui astfel de “eldorado virtual” va afla ca in contractul de achizitie (tip, elaborat de dezvoltator) exista referinte concrete privitoare la bunurile ce reprezinta transferul posesiei – adica suprafata utila, schitele asupra imobilului, finisaje referinte la termene si evident modalitatile de plata. Sigur mai sunt si alte detalii sau “amanunte nesemnificative” trecute in contracte precum accesele si modul in care acestea vor fi echipate, spatii verzi si in cazuri si mai rare informatii precum necesitatea unor spatii tehnice si echipamente pentru apa, gaz, curent, canalizare, cablu, etc. In multe cazuri aceste anexe si echipamente se materializeaza doar pentru ca sunt o conditie pentru darea in folosinta si transferul proprietatii, insa am intalnit si mai multe cazuri cand spatiile verzi, parcarile, imprejmuirile, etc se executau cu mare intarziere si nu o data cu “receptia propietatii” .
Intamplarea face ca acest sezon ploios sa-confirme cele scrise mai sus si spre exemplu apa pluviala ( e adevarat multa) in exces a patruns in parcari neamenajate sau in cele subterane in demisolurile locuite astfel ca rigolele si alte sistemele de colectare, pompele chiar daca existau nu erau bine proiectate, nu functionau, nu erau conectate sau preluate de regia de specialitate astfel incat locatarii au asteptat ca apa sa se retraga singura.
Nu incerc sa-i blamez neaparat pe dezvoltatori, chiar incerc sa demonstrez ca lucrurile se afla in aceasta situatie si din cu totul alte motive decat cele ce privesc relatia juridica intre dezvoltatori si clientii acestora. Sigur e logic pe de o parte ca dezvoltatorul sa optimizeze cheltuielile si sa transpuna doar strictul necesar din ceea ce este pe planseta, fapt logic care decurge din relatiile care guverneaza economia si in care profitul este unul din motoarele activitatii economice.
Dar problemele incep de aici incolo. La predarea ansamblului in majoritatea cazurilor proaspetii proprietari isi vad de noua “jucarie” si uita de ansamblu. Mai mult autoritatile nu uita ca acolo au noi contribuabili si se ocupa doar de taxe. Atat. Nu asfalt, nu lumina, gradinite, scoli sau centre de asistenta medicala. S-au dat autorizatii stiind ca accesele sunt imposibile de a fi realizate la un standard decent sa nu mai vorbim de ceea ce ar insemna interventia unui unitati de pompieri. (Sunt atatea turnuri si autorizatii de zgarie nori dar pompierii nu au scari, echipamente de interventie rapida) Ca sa fiu concret situatia canalizarii in Floresti langa Cluj drumul pe str. Donat spre American Village ( ia intrebati-l pe domnul Goagal sa vedeti ce va spune).
Pana la urma legislatia si autoritatile deci statul sunt parte la faptul ca ignora si desconsidera dezvoltarea corecta a infrastructurii si contribuie la acest compromis standard de viata.
Incercand sa finalizez si sa trag o concluzie, precizez ca valoarea/pretul/suma spuneti-i cum vreti este foarte dependenta de calitatea infrastucturii (active si pasive). Ca si ultim exercitiu sa ne inchipuim acelasi imobil in Chelsea (Londra), Aoyama (Tokio), Nairobi, Lima, Astana (Kazahstan) si lista poate continua sarind haotic pe harta. Facand abstractie de pretul material al constructiei si terenului, ce inseamna, comertul, sanatatea, securitatea, cultura, civilizatie, transport si in final calitatea vietii in fiecare din orasele mentionate? Dvs. ce oras ati alege?
Emil Valeanu
Auditor energetic, RTE, expert tehnic Argisol RO
| Friday, July 09, 2010 3:15 PM
Din pacate, aveti perfecta dreptate. Si nu va dau dreptate din comple-zenta sau alte motive ascunse - experienta mea de aproape 40 de ani in executie - confirma pe deplin afirmatiile D-voastra. Cine este de vina ???. Sa o luam metodic :
Arhitectul ??? . Nu . Lui i sa dat o tema de proiectare, a facut-o dupa cum a stiut el mai bine, si-a ambalat-o in multa verdeata, pasarele, lac, accese asfaltate si gardate de spatii verzi, etc. Si-a luat banii negociati, si a asigurat verificarea de santier daca era cuprinsa in contract. La intersat numai casa in sine, nu si ambientul care o imbraca.
Constructorul ??? Nu. Avea un contract pe care sa presupunem ca si la realizat. Daca avea cuprins in contract si ambientul, la facut, daca nu l-a lasat pe beneficiar sa se descurce. Ma refer la case unifamiliale sau unitati mai mici executate.
Beneficiarul ??? Da. In special daca a negociat ,, jucaria,, de pe planseta. El ramane in minte cu viitoarea lui casa invelita intr-un ambient verde cu toate facilitatile promise si cu cantat de pasarele. In aceasta faza el este euforic si uita sa marcheze in contract conditiile de ambient, accese, drumuri si cantecul de pasarele. El cumpara si plateste ce a vazut pe planuri, considerand ca aceste facilitati sunt subscrise ca facand parte integrala din contractul pe care abia la semnat. Este fericit. Urmeaza faza de executie a structurii, care este in general spectaculoasa - casa lui creste ca ciuperca dupa ploaie. Inca nu-l il preocupa ambientul, desii a venit pe jos, prin noroi sa-si vada casa. Pentru mine ar trebui sa fie primul lui semnal de avertizare. Urmeaza faza de finisaj, cu compromisurile aferente, cu depasiri de termene, modificari, inlocuiri de materiale,cu solicitari de fonduri suplimentare etc. Omul nostru este focusat pe problemele aferente ,, jucariei,, lui. Nu-si face inca probleme de utilitati si infrastructura. El spera inca in ambient verde cu pasarele. Termenul de predare este depasit, vine prima zapada si omul nostru intra in panica - si-a vandut vechea casa, trebuie sa o predea si nu are unde sa se mute. Forteaza investitorul si constructorul sa termine si chiar reuseste sa se mute, Sta la ferestra si deodata vede ca ambientul lui este plin de resturi de materiale de constructii( in loc sa fie verde cu pasarele), ca nu are curent, apa, canal, gaz pentru ca anasmblul nu este inca bransat, sau ca capatul retelelor de distributie este la cateva blocuri distanta, si ca abia peste o luna va avea acces la ele. Si atunci omul nostru se infurie, ia contractul si vede ca lucrurile ,, normale si subintelese,, nu au termeni clari cuantificati in contract. Daca este consecvent, recunoaste ca a gresit, daca nu se ia de investitor sau autoritati.
Investitorul??? Da. Pentru ca pe parcursul executie nu a pedalat suficient la furnizorii de utilitati sau la autoritati, ca aceste utilitati sa ajunga la el conform avizelor primite si a taxelor platite, pentru a se putea bransa la ele. Sau - sunt si astfel de cazuri, pur si simplu ,, uita,, de sistematizare, trotuare de protectie, accese, gard si gazon, lasandu-le in seama autitatilor, care sigur nu se vor sinchisii de ele.
Autoritatile ??? Da. Pentru ca au dat o autorizatie de Urbanism, de multe ori au eliberat si avizele de racordare, au dat o Autorizatie de constructie si in special ca toate aceste acorduri le-au taxat cu bani grei. Era obligatia lor expresa - din moment ce si-au dat acordul sub forma diverselor autorizatii si au incasat si taxe - ca din taxele incasate, sa asigure macar retelele si bransarea investitiei, la utilitatile elemnetare.
In 38 de ani de executie, am reusit o singura data sa lucrez ca nemtii - in Cluj, cartierul Gheorgheni 4 - Pata : am facut 2 km de canalizare , 1,2 km de retele termice si 1,5 km de drumuri betonate, inainte de a incepe la sapatura primei fundatii. Era pe vremea TCC Cluj, Santier 1 - cand a fost un adevarat pelerinaj sa vada constructorii minunea. De atunci am vazut si apreciat acest lucru intr-un singur loc : chiar in Floresti-ul amintit de D-voastra - unde intradevar era dezastru in aceasta privinta - intr-o zona mai retrasa la SC,, TERA,,SRL. Cu deosebita stima ing Valeanu
Marcel Lucian Popa
expert evaluator
| Saturday, July 10, 2010 8:30 AM
comentariul dvs. completeaza in mod fericit sau explicit opiniile exprimate. nu este totuna sa deschizi geamul dimineata cu o ceasca aburinda de cafea si sa inghiti smogul din beijing sau sa vezi fie veverite fie vulpi in preajma locuintei intr-o subsurbie pariziana sau londoneza, avand acelasi confort interior. este timpul sa se inteleaga de catre toata lumea ca infrastructura este una dintre componentele majore ale unei proprietati si depinde de atitudinea partilor sa amendeze sau sa aduca plus valoarea. suna desuet dar "cum iti asterni asa dormi" e mai adevarat ca niciodata.
To participate in the discussion you need to sign-in to your account.
Are you a member?
Sign-in
to leave a comment.
Not a member?
Join
(free).
|